Pôvodom ste napoly Francúz, napoly Srb, vediete českú spoločnosť a v Bratislave ste postavili projekt Metropolis. To je naozaj pestrá kombinácia kultúr a skúseností. Čo vás priviedlo práve do Bratislavy?

Od počiatku sa necítim byť ani Francúz, ani Srb. Skôr Európan. Vždy ma to ťahalo k cestovaniu a poznávaniu iných kultúr. Vždy ma bavili jazyky, naučil som sa ich niekoľko. Veľmi ma baví pochopiť, ako fungujú ľudia v inej krajine, aké majú očakávania, strachy, čo ich baví, čo spája rôzne národy a čo ich rozdeľuje.

Už 30 rokov žijem v Prahe. Pôvodne som tam mal ísť na pol rok kvôli štúdiu na univerzite. Keď som videl Prahu, tú energiu a možnosti, a aj v škole som sa učil o jej histórii, rozhodol som sa ukončiť ďalší semester na univerzite a zostal som v Česku. Aj keď som architektúru nakoniec nevyštudoval, rozhodol som sa, že budem robiť v nehnuteľnostiach.

Metropoly ako Varšava či Frankfurt zažívajú posledné roky obrovský stavebný boom. Vy ste sa však rozhodli pre Bratislavu. Neuvažovali ste nad výstavbou Metropolisu v iných európskych veľkomestách?

V Nemecku určite nie. Zvažovali sme vstup na poľský trh a vo Varšave som bol niekoľkokrát, ale mňa osobne Varšava veľmi nepriťahuje. Je to miesto, na ktoré, keď sa pozriete urbanisticky, je pozdĺž rieky a je nekonzistentné. Máte modernú výškovú budovu, potom nejaký panelák, potom zase niečo iné… Mňa tá energia vo Varšave až tak nepriťahuje.

Zdroj: Miro Pochyba

 

Bratislava má lepšiu energiu?
Má určite lepšiu energiu a cítim sa bližšie k ľuďom v Bratislave a v Česku než k Poliakom, Maďarom alebo ďalším v strednej Európe.

Hypoteticky. Ak by Bratislava neexistovala, do akého európskeho mesta by ste umiestnili projekt Metropolis?

To je dobrá otázka. Ja som nad tým tiež uvažoval. Asi by som zostal v Čechách, ale ten projekt by asi nevznikol, keďže celá Praha je pod ochranou Unesca.

Áno, Bratislava má viac možností na rozvíjanie.

Presne tak.

Metropolis je už dnes skolaudovaný. Ako sa vám stavalo v Bratislave? V čom vidíte najväčšie rozdiely oproti Prahe?

Získanie povolení nie je jednoduché, ale na druhej strane je to oproti Prahe aj ľahšie. Tam je to o dosť náročnejšie. Praha je viac osídlená, má viac stavieb, takže máte oveľa viac priamych susedov.

Tým, že v Česku a Slovensku právny rámec vychádza z Rakúsko-Uhorska a za posledných 20 rokov bol pomiešaný s európskymi zákonmi, máte na jednej strane extrémne detailný dogmatický zákon, na druhej snahu o slobodu, ktorá vám umožňuje všetko pripomienkovať. V Prahe máme jeden projekt zablokovaný už sedem rokov, pretože nejaký veľmi bystrý, vzdelaný politik berie ako svoj politický ťah, že zastaví tých zlých developerov.

Zdroj: Miro Pochyba

 

Je klientela na Slovensku náročnejšia ako tá v Česku?

Myslím si, že klientela je edukovanejšia ako v Česku, čo sa týka technológií a ich využitia. Česi sú oveľa konzervatívnejší, viac nemeckí. Nedávajú toľko na nové technológie, na nové trendy, na estetický aspekt produktu, oblečenie alebo bývanie.

Slováci sú v tomto náročnejší?

V tomto sú o dosť náročnejší. Česi sa pozerajú konzervatívne a analyticky na to, kde dávajú peniaze.

Metropolis vznikol medzi 100-metrovými vežami. Nepatrí však k najväčším a zaujme iným spôsobom – extravaganciou a architektonickým riešením. Jeho tvar pripomína písmeno M, chceli ste tým poukázať na začiatočné písmeno vašej spoločnosti Mint Investments?

Sme developeri, nie architekti. Celá zóna downtownu mala regulačný plán, ktorý určoval presné „technikálie“ jednotlivých budov – výšku, štvorcové metre či maximálne zastavanie jedného pozemku. Architekt Juraj Sonlajtner prišiel s riešením domu v tvare písmena M. Rešpektoval všetky naše zadania, ale zároveň dodal domu obal a estetiku, aby sa to páčilo aj jemu, aj nám. Nepovedal, že dom bude mať tvar písmena M, pretože naša spoločnosť sa začína na M.

 

Do projektu ste vstúpili takmer pred 20 rokmi. Prečo trvalo tak dlho, kým sa Metropolis vôbec začal realizovať?

Do projektu sme vstúpili v roku 2007, keď sme investovali peniaze od veľkého amerického fondu. Projekt dlho spal, pretože táto zóna mala omnoho širší kontext.

Tvorila sa urbanistická štúdia a podobne…

Presne tak. Išlo o to, že na jednej strane od autobusovej stanice Nivy bol developer HB Reavis, potom spoločnosť JTRE a na protiľahlej strane vlastnila pozemky Penta. Hlavné mesto ale nemalo dokončenú dopravnú štúdiu, teda ako má fungovať nielen doprava, ale kto bude realizovať aké investície tak, aby dowtown mohol fungovať. Povolenia teda v tomto období nebolo možné získať.

Takže sa najskôr museli dohodnúť veľkí developeri, až potom ste mohli nastúpiť vy ako investor so svojím Metropolisom?

Áno. „Na konci dňa“ sme projekt Metropolis kúpili, keďže sme videli potenciál, nie riziká. A správny čas prišiel práve medzi rokmi 2017 – 2020, keď sa začala urbanizácia downtownu.

Výstavba Metropolisu ale nebola úplne bezproblémová. Zažili ste pandémiu COVID-19, finančnú krízu, vojnu na Ukrajine. Nehovorili ste si v istom momente, že ste ho mali ešte pred začiatkom výstavby predať?

Možno, ak ste developeri. My nie sme len developeri, sme stopercentní investori. Záleží len na nás, ako sme sa pripravili, či chápeme veľké trendy a to, čo bude v tomto produkte hľadať potenciálny kupec o pár rokov. Toto sú aspekty, ktoré môžeme kontrolovať a plánovať.

Ovplyvniť ale nevieme to, čo sa deje externe. To je tá pandémia alebo kríza. Stalo sa skoro všetko, čo sa mohlo stať. Potom je len na nás, nakoľko veríme vo vlastnú víziu, ako vieme „maržovať“ riziko alebo akí sme agresívni. Pozemok sme kúpili z vlastných zdrojov, nemali sme bankové financovanie. Ak by sme ho mali, situácia by bola oveľa stresujúcejšia.

S developmentom máme skúsenosti. Vieme, že plány sa nemusia podariť. Ako som už spomenul, máme projekt 400 bytov, ktorý nám stojí už sedem rokov na súde v Prahe. Je to ako „base jumping šport“. Preto nerobíme iba development, pretože by sme mali oveľa viac stresu a mal by som ešte oveľa menej vlasov na hlave, ako mám dnes.

Ako sme už povedali, Metropolis je skolaudovaný, žijú v ňom prví obyvatelia. Malo sa to udiať skôr – kolaudáciu ste avizovali ešte na júl 2024 a prví obyvatelia sa mali do Metropolisu sťahovať na jeseň 2024. Odhliadnuc od spomenutých udalostí, prečo projekt meškal?

Projekt meškal, pretože development nie je presná veda. Máte stavebnú firmu, ktorá sa počas 3,5 roka stretla s vysokou infláciou, s problémom získavania materiálov, museli sme sa dohodnúť aj na navýšení stavebných nákladov. Toto všetko má nejaký vplyv na stavbu od počiatku.

My sme však boli nekompromisní v tom, že sme chceli dosiahnuť určitý štandard, z ktorého sme nechceli zľaviť. To, ako je budova technicky a technologicky komplikovaná vrátane materiálov, prinieslo nejaké problémy. No nechceli sme upusti od nášho cieľa, takže sa lehota dokončenia sa musela predĺžiť.

Naša filozofia je, že je lepšie nejsť skratkou, treba si prejsť tou ťažšou cestou. Pretože cieľ dosiahnete lepšie, ak idete postupne a neustupujete od svojej filozofie.

 

Na prezentáciu svojho projektu ste oslovili známeho slovenského moderátora Sajfu. Má reprezentovať cieľovú skupinu, ktorej je Metropolis určený? Teda majetnejších a vzdelanejších?

V tomto projekte sme chceli ísť trochu inou cestou. A to nielen po architektonických a technických riešeniach. Chceli sme, aby bol Metropolis celkovo ako produkt iný. Pri iných produktoch je dnes normálne využiť influencerov. V módnom priemysle už nie sú známe topmodelky, ale instagrameri a influenceri.

Tak sme sa rozhodli, že aj my chceme ísť touto cestou. Pozreli sme sa na známych influencerov na Slovensku. Ako ste povedali, chceli sme človeka, ktorý môže reprezentovať náš produkt a ktorý bude rezonovať u potenciálnych kupcov. Pre nás bol Sajfa jediná voľba. Trvalo nejaký čas, kým sme ho presvedčili. Je extrémne zábavný, ale hlavne múdry.

Sám je investor, v rodine má ľudí, ktorých baví development a investovanie do nehnuteľností. Je otec rodiny, máme veľa spoločných hodnôt. Neviem si predstaviť iného influencera, ktorý by mohol reprezentovať Metropolis.

Aké cieľové skupiny ľudí sa sťahujú do Metropolisu, teda kto v Metropolise teraz býva?

Sú to ľudia, ktorí si cenia svoj čas, ktorí žijú veľmi intenzívne, veľa pracujú a chcú bývať tak, aby to zodpovedalo ich očakávaniu. Tomu, ako žijú svoj život – rýchlo. Chcú byť blízko centra mesta.

Dominujú v prípade kúpy bytov „hotovostní“ klienti alebo „hypotekárni“? Koľko bytov sa dodnes predalo v Metropolise?

Sme takmer na úrovni 80 % predaja. Myslím si, že pomer medzi „hypotekárnymi“ klientmi a ostatnými klientmi je tak 50 na 50. Väčšina predaných bytov je už odovzdaných, buď tam ľudia už bývajú, alebo majú vlastných nájomníkov, alebo dokončujú zariaďovanie interiéru.

Čo sa týka obchodných priestorov, zvolili sme si cestu predaja, tiež sme na úrovni 80 %. Zatiaľ nie je ani jeden obchod odovzdaný. Ďalším aspektom je, že ak máte obchod, máte dve obdobia, keď dáva zmysel otvoriť. Buď na jar, alebo v zime. Teraz je leto.

Neobávate sa toho, že váš projekt je veľmi blízko nákupných centier? Pár metrov od Metroplisu je obchodné centrum Nivy a vedľa Eurovea. Očakávate dobrý predaj retailových priestorov aj vzhľadom na túto konkurenciu?

Toto je dobrá poznámka. Celú oblasť berieme ako jedno mesto. Veľké obchodné centrá majú určitý typ obchodov – je tam móda, reštaurácie, zábava alebo kiná. Náš projekt je pre ľudí, ktorí žijú rýchlo a podobne ako obyvatelia susedných rezidenčných projektov potrebujú iný typ služby.

Viete, akú službu chcú?

Vieme to a podľa toho sme vybrali aj firmy, ktoré kupujú tieto obchody. Sú to dva typy – jedlo a nápoje na konzumáciu na mieste alebo na kúpu veľmi kvalitných surovín. Dôležitá je aj zdravotná starostlivosť. Dnes žijeme v čase blahobytu, aj keď si to veľa z nás neuvedomuje, stále sa sťažujeme na ekonomickú, geopolitickú aj politickú situáciu, ale realita je, že v Bratislave, Prahe alebo iných miestach v Európe sme sa nikdy nemali tak dobre.

Ukazuje sa to aj na tom, že ľudia trávia oveľa viac času starostlivosťou o seba – ako vyzeráme, čo jeme, čo pijeme. Reflektujeme na to tým, že naše obchody nemajú snahu nahradiť veľké obchodné centrá, ale doplniť služby, ktoré vo veľkých obchodných centrách nenájdeme.

Ďalšou dôležitou témou je štandard vašich bytov. Nie sú najlacnejšie, ale odrážajú istú kvalitu. Podobne kvalitné byty však ponúkajú aj iné projekty v downtowne. Moja otázka preto znie, čo má Metropolis, čo nemá napríklad Eurovea Tower, veže Zahy Hadid alebo čo nebude mať Skypark Tower alebo Ganz House?

Pristupujeme k developmentu tak, že nás baví. Využíval som preto vlastnú skúsenosť, čo naozaj znamená luxus. Naša definícia skutočného luxusu je to, aký máte komfort života v byte i projekte. Zvolili sme materiály, z ktorých mám veľa aj doma – nie sú najdrahšie, esteticky najluxusnejšie, ale sú veľmi kvalitné a vyzerajú dobre.

Ďalšia vec je, že sme investovali veľa peňazí do technológií. Nie preto, že sú „in a trendy“ a znie to dobre, ale preto, že ich prepojenie zaručí, že máte taký komfort, aký nemôžete mať nikde inde.

Aký je to komfort?

Prvá vec je chladenie zdravým spôsobom cez strop. Máte tam nemeckú technológiu, ktorá existuje už 50 rokov a zaistí, že v lete vám nie je teplo, ale zároveň na vás nefúka klimatizačná jednotka. V bytoch je aj ventilácia, rekuperácia, ktorá zase zaručí, že máte úplne čistý vzduch. Ovládanie týchto technológií je spoločné vrátane vonkajšieho tienenia.

Pre veľké okná by bolo v bytoch v letných mesiacoch naozaj teplo a priestor by ste mohli klimatizovať, koľko chcete. Ak však prepojíte tieto tri technológie, zažívate v byte pocit, ktorý nemôžete mať nikde inde.

Podstatné je aj mať nielen dobré technológie od dobrých dodávateľov, ale aj správne materiály. Viditeľné materiály sme zvolili luxusné, ale nie najdrahšie, veľmi nám záleželo na tepelnej a izofónnej izolácii. Keď ste v byte a otvárate okno, počujete dopravu, ste blízko mosta, je tam veľký hluk. Ak okná zatvoríte, nepočujete nič. A toto je ten luxus. Tento projekt sme postavili tak, aby sa minimálne jednu generáciu nemuselo nič meniť, možno ani ďalšie generácie.

Takže Metropolis je projekt dvoch generácií?

Minimálne. A budete to vidieť na hodnotách bytov, keď niekto bude chcieť byt predať. Predpokladám, že ich likvidita nebude veľká. V momente, keď si rodina tento byt kúpi, nechá si ho a bude ho posúvať ďalším generáciám.

Metropolis je len jednou časťou veľkej skladačky. V jeho bezprostrednom okolí už plánujú výstavbu aj ďalší silní hráči. Neobávate sa, že rezidenti Metropolisu stratia súkromie?

To je zaujímavý pohľad. Myslím si ale, že je to stredoeurópsky pohľad. Že chceme byť skrytí. Možno je to vplyv z komunistického obdobia, ktoré tu bolo. Ale v severských krajinách alebo napríklad v Holandsku vidíte, že je tam všetko otvorené a transparentné.

Keď sa pozriete na B&G kanceláriu, vidíte, že vo svojich projektoch experimentujú s vežovým priestorom, kde sa kombinuje práca a bývanie. V tejto prepojenosti a transparentnosti sa človek cíti lepšie. Projekt reflektuje miestnu mentalitu. Nestrácate tam súkromie. Metropolis nie je taký otvorený ako projekty, ktoré som videl v Kodani. Tam architektúra prináša určitú transparentnosť tým, že umožní obyvateľom zamedziť tej transparentnosti, teda môžu žiť úplne v súkromí, ak chcú.

Poďme ukončiť debatu o Metropolise. Koľko stál?

Celková investícia je viac ako 62 miliónov eur.

Zvýšili sa tieto náklady oproti prvým odhadom a predpokladom vzhľadom na to, o čom sme doteraz hovorili?

Zvýšili sa z niekoľkých dôvodov. Po prvé, rozhodli sme sa zmeniť štandard projektu, zvýšiť ho. Ďalej sa zvýšili po ruskej invázii, ktorá priniesla vysokú infláciu a zvýšenie úrokovej sadzby.

Aké má vaša spoločnosť plány s Bratislavou do budúcnosti?

Sme veľmi pyšní, že sme mohli dodať projekt, ktorý bude neoddeliteľnou súčasťou a vizitkou downtownu. Ako som spomínal, nie sme iba developeri, naša filozofia je už viac ako 20 rokov investovať naše peniaze a peniaze našich investorov tam, kde si myslíme, že je najlepšie zhodnotenie vo vzťahu k rizikám, ktoré podstupujeme.

Nezatvárame dvere ďalším developmentom, budeme sa držať svojej filozofie. V súčasnej dobe je podľa nás lepšie kúpiť existujúce budovy, hlavne kancelárske v Prahe, alebo kúpiť blok bytov, ktoré prenajímame.

Generácia Z mení spôsob, akým ľudia myslia. Už nechcú toľko vlastniť, ale prenajímať si. Myslím si, že to časom dorazí aj do Bratislavy a na Slovensko. Sledujeme megatrendy a skôr upravíme svoje investičné stratégie tak, aby sme robili to, čo trh potrebuje.

Sú pre vás zaujímavé aj iné časti Slovenska?

Určite. Pred 18 rokmi sme stavali obchodné centrum Laugaricio v Trenčíne. Vtedy bol segment retailu zaujímavý, pretože v strednej Európe obchodné centrá neboli. Nič také sa nestavalo. Bola to príležitosť, takže sme navštevovali celý západ Slovenska. Teda časť, ktorá je blízko Čiech, pre obchodné centrum to dávalo veľký zmysel.

V redakcii ASB máme potvrdenú informáciu, že projekt Portum Towers, ktorý je susedom Metropolisu, je na predaj. Neuvažujete nad jeho akvizíciou?

Pozerali sme sa na tento projekt, ale kúpiť projekt s povoleniami, ktorý má vykryštalizovaný svoj imidž, veľkosť aj architektúru… Tým, že nie sme veľký developer, náš cieľ nie je mať X stoviek bytov na predaj každý rok. Keď robíme development, je to niečo veľmi osobné.

Spojíme naše emócie, to je možno jediná časť biznisu, kam vstupujú aj emócie, s investíciou, pretože tam nemáme investorov – na rozdiel od ostatných biznis liniek v Minte. Projekty nás musia baviť. V prípade, keď kúpite projekt už so stavebným povolením, celá tvorba, čiže časť, ktorá mňa osobne najviac baví, odpadá. Preto sme nezvažovali kúpu tohto projektu.

Sebastien Dejanovski (52)

Sebastien Dejanovski je partner česko-slovenskej investičnej a developerskej skupiny Mint Investments, kde od roku 2010 zastáva kľúčovú úlohu pri formovaní stratégie a riadení významných realitných projektov. S viac ako 20-ročnými skúsenosťami v oblasti realitných investícií a developmentu je uznávaný ako jeden z lídrov v odvetví na českom a slovenskom trhu. Za svoj leadarship a strategickú víziu získal ocenenia ako CIJ Awards a patrí medzi 100 najvplyvnejších realitných leadrov v CEE.

 

Zdroj: asb.sk